投资市场不景气，不如进行个人小额投资理财。这是目前很多投资者的投资理财方法，选择怎样的投资呢?是投资做生意呢，还是投资购买理财产品?是投资购房呢，还是投资旺铺呢?投资股市吧，股市不景气，投资房市吧，房价现在也不是特别乐观了。个人小额投资，真是一件比较麻烦的事情。但麻烦归麻烦，生活还是要精打细算的，钱，如果你不让它运作，那么，就会有极大的贬值可能。
以上这些不能说是错的，但都过于片面，通俗来讲，投资回报率就是在一定周期内，投资所获得的现金收入所占投入现金的比例，简单的理解就是资金投入后收益的利率是多少。 就目前而言呢，房产的投资回报率分为两种，一种称为现金投资回报率，另一种是称为增值投资回报率。 另一方面，根据买房方式的不同，房产投资回报率的算法也不尽相同，所以融为方便计算，将买房方式分为以下三种情况
第一种，全款购买，现金投资回报率；
第二种，全款购买，增值投资回报率；
第三种，首付3成，有房贷情况下的现金投资回报率和增值投资回报率。 我们以目前北京最火的通州地区房产为例，来别计算下三种情况下的投资回报率。根据，中国指数研究院的数据显示，通州目前的房产均价为37300元/平，如果是一套临近地铁，面积在80平左右的两居室，根据58同城上的数据显示，租金大约为4000元/月(物业、取暖等费用). 第一种情况全款购买，现金投资回报率 租金总收入=房租收入租金投资收入=400012=48000元 现金投资回报率=48000÷(3730080)=1.61% 通过计算，我们可以看到，此时的收益率仅比银行一年定期存款利率1.5%略高一点，而且是在我们没有计算诸如物业费。取暖费等其他租房的成本下，实际的现金投资回报率很可能比银行的一年定期存款利率还要低。 所以，仅仅从现金投资回报率上讲，用300万元买一个房子出租，不见得比将300万元存入银行的投资回报率高。
假设这套房一年内增值与第二种买房情况下的增值速度一样，
那么，增值收入=298400022.7%=677368元
投资回报率=(增值收入-付息费用)/首付金额=(677368 480086841)/1035955=61.6%。
从结果上看61.6%的回报率简直是高的吓人，与前文一样，增值收入的部分是需要卖出去才能拿到钱的。而且一年以内买卖房屋是需要缴纳高额的税费，就目前房价涨势而言，应该不会有太多人考虑出手卖房的吧。 ，对于那些仍打算出手的人我们还可以来计算一下，受营改增的影响，买房一年后出售需要缴纳的税费约8万元。 如果出手，最终投资回报率=(增值收入出租收入-付息费用-税费)/首付金额=(677368 46425-86841-80000)/1035955=54% 虽然想比于之前要低很多，但受目前房价大涨的影响，一年内的房产投资回报率还是很高，这也就难怪有很多人感慨“辛辛苦苦工作一辈子，还不如一套房子一年赚的多”！ 。也需要提醒各位购房者注意，这种投资回报率的计算是理论上的，其中一些情况是需要把房子卖掉后投资人才能拿到。而且这种房价暴涨的情况大多出现在一线城市及部分二线城市，并不代表全国如此，所以投资还是需要谨慎计算考虑的。
